把自己的房子租出去，要先弄清的事
适用：在英国有自住房以外的房子，或者回国后想出租原来自住房的人。
在英国出租房子，税和房东义务都不少：出租利润交所得税，人搬到国外也要交，而且会进入非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme）。英格兰 2026 年 5 月 1 日起的租客权利法，让收房必须有理由。房子还要达到能效和安全标准。
怎么办，按顺序
- 英国这边 有房贷的，先问银行同意出租
自住房贷一般不允许直接出租，要银行同意或换成出租房贷款，否则可能违约。
英国政府：把房子租出去 ↗ - 英国这边 备齐证书：能效、燃气、电气、报警器
EPC 至少 E 级；燃气安全检查每年一次；电气检查 5 年一次；每层烟雾报警器。证书在租客入住前给。
英国政府：房东的安全责任 ↗ - 英国这边 查租客的租房权（英格兰）
用租客的分享码在网上查，或查原件；有期限签证的租客，签证到期前还要再查一次。
英国政府：房东怎么查租客的租房权 ↗ - 英国这边 押金 30 天内存进保护计划
选一家认可的保护计划，并把规定信息给租客。押金没保护，以后收房会受影响。
英国政府：房东的押金保护义务 ↗ - 英国这边 人在国外：选择代扣税还是全额收租
交给中介管理的，中介会先按基本税率扣税；想全额收租，填 NRL1i 表，批准后每年自己报税。
英国政府：住在国外的房东怎么交税 ↗ - 英国这边 每年报税
网上报税和交税截止日期是次年 1 月 31 日，邮寄报税是 10 月 31 日；人在国外不能用 HMRC 网上服务报。
英国政府：自我评估报税截止日期 ↗
容易出错的地方
- 回国后房子交给中介管理，中介会先按基本税率扣税；想全额收租，要先申请 NRL1i。
- 合租给 5 个以上、不是一家人的租客，没执照就出租，可能被罚款，并被判退还最多 2 年房租。
- 还想用第 21 条通知收房的，英格兰 2026 年 5 月 1 日起已经不行了，要按第 8 条写明理由。
- EPC 是 F 或 G 的房子不能新租或续租，除非登记了豁免。
规则细节和背景16 条，都有官方出处，点开看
- 要不要报：每年头 £1,000 出租收入免税（房产补贴，property allowance）。收入在 £1,000 到 £2,500 之间的，联系 HMRC；扣费用后超过 £2,500，或扣费用前超过 £10,000 的，要报自我评估（Self Assessment）。 英国政府：出租收入怎么交税 ↗
- 能扣什么：日常运营支出可以扣，比如水电燃气、维修、保险、中介费；买房、超出维修的翻新属于资本支出，不能从出租收入里扣。 英国政府：出租收入怎么交税 ↗
- 房贷利息：2020 年 4 月 6 日起，住宅房东的房贷利息等融资成本不再从收入里扣，改成按基本税率（目前 20%）抵减税款。 英国政府：房贷利息只按基本税率抵税 ↗
- 2027 年起房产收入单独税率：2027 年 4 月 6 日起，英格兰、威尔士和北爱尔兰的房产收入税率为基本 22%、高税率 42%、附加税率 47%，比现在各高 2 个百分点；个人免税额会先用在其他收入上。苏格兰、威尔士以后可能自行设定。 英国政府：2027 年起房产收入单独税率 ↗
- 非居民房东：每年住在国外 6 个月以上的，HMRC 就把你当作非居民房东，即使你税务上还是英国居民。中介（没有中介时，周租超过 £100 的租客）要按基本税率先扣税，年底给你证明。想全额收租，填 NRL1i 表申请，批准后自己报税。 英国政府：住在国外的房东怎么交税 ↗
- 人在国外怎么报税：不能用 HMRC 网上服务，只能邮寄、用商业软件或请会计；要填居住情况（SA109）和房产（SA105）两部分，邮寄的截止日期更早（10 月 31 日）。 英国政府：住在国外的房东怎么交税 ↗
- 个人免税额：不住在英国的，英国公民、欧洲经济区公民等可以用个人免税额；其他国家的人要看与居住国的避免双重征税协定。中国居民能不能用，本次没有核实。 英国政府：住在国外能不能用个人免税额 ↗
- 能效最低 E 级：2020 年 4 月 1 日起，能效证书（Energy Performance Certificate，EPC）低于 E 级（F、G）的房子不能新租或续租，除非登记了豁免；改造费用上限目前是 £3,500（含增值税），花到上限还达不到的，可以登记豁免。 英国政府：出租房最低能效标准（EPC E） ↗
- 2030 年提高到相当于 C 级：政府 2026 年 1 月决定，英格兰和威尔士出租房 2030 年 10 月 1 日前要达到新标准（相当于 EPC C），费用上限提高到 £10,000，豁免有效期 10 年；具体规定要等新的法规。 英国政府：出租房能效标准 2030 年提高的决定 ↗
- 燃气和报警器：燃气设备要由 Gas Safe 注册工程师安装维护，每年做一次燃气安全检查，入住前或检查后 28 天内把记录给租客；每层装烟雾报警器，有固体燃料炉的房间装一氧化碳报警器。 英国政府：房东的安全责任 ↗
- 电气检查：英格兰出租房的电气设施至少每 5 年由合格的人检查一次，检查报告要给租客。 英国政府：出租房电气安全标准 ↗
- 租客权利法对房东的变化：英格兰 2026 年 5 月 1 日起不能用第 21 条收房，要按第 8 条写明理由，多数理由提前 4 个月；租约头 12 个月内不能以卖房或自住收房；涨租一年一次、用 4A 表提前 2 个月；签约后预付最多 1 个月；广告要写明租金，不能接受高于标价的出价。 英国政府：租客权利法房东须知（英格兰） ↗
- 接下来的阶段：2026 年底起分地区上线私人租房数据库（PRS Database），房东必须登记并交年费；房东申诉专员（Landlord Ombudsman）预计 2028 年起强制加入；体面住房标准（Decent Homes Standard）和阿瓦布法（Awaab's Law）扩大到私人租房，时间待定。 英国政府：租客权利法实施路线图 ↗
- 押金和租房权：收押金 30 天内存进保护计划；英格兰出租前要查租客的租房权，租给没有租房权的人，每个租客最高罚 £20,000（房东怎么查租房权）。 英国政府：房东的押金保护义务 ↗
- 执照：英格兰和威尔士租给 5 个以上、来自不止一个家庭的人合住的大型合租房（HMO）必须有执照，执照最长 5 年，每年要交燃气安全证明；小一些的合租房，部分市政府也要求执照。没有执照出租，租客可以申请退租令。 英国政府：合租房（HMO）执照 ↗
- 有房贷的：出租前要得到贷款银行同意。 英国政府：把房子租出去 ↗
华人房东常见问题
我回中国了，房租还要在英国交税吗？
要。英国房子的出租收入在英国交税，每年住在国外 6 个月以上的进入非居民房东计划：中介或租客先扣基本税率的税，或者你申请全额收租、自己报税。
英国政府：住在国外的房东怎么交税 ↗能用个人免税额吗？
不住在英国的，英国公民、欧洲经济区公民等可以用；其他国家的人看你居住国和英国的税收协定。中国居民能否使用本次没有核实，问 HMRC 或会计。用的话每个税年结束后填 R43 表申请。
英国政府：住在国外能不能用个人免税额 ↗想收回房子自己住或卖掉，怎么办？
英格兰要用第 8 条通知，以自住或卖房为理由，租约头 12 个月内不能用，一般提前 4 个月通知；租客不搬，要向法院申请收房令。
英国政府：租客权利法房东须知（英格兰） ↗还没查实的：中国居民在英国能否使用个人免税额（看中英税收协定）没有核实；苏格兰的房东登记和威尔士 Rent Smart Wales 登记要求没有核实；苏格兰、威尔士的燃气、电气检查要求没有逐项核实；私人租房数据库的年费金额还没公布；出租后自住房贷要不要换的银行规定是市场做法。
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- 英国政府：住在国外的房东怎么交税
- 英国政府：自我评估报税截止日期
- 英国政府：出租收入怎么交税
- 英国政府：房贷利息只按基本税率抵税
- 英国政府：2027 年起房产收入单独税率
- 英国政府：住在国外能不能用个人免税额
- 英国政府：出租房最低能效标准（EPC E）
- 英国政府：出租房能效标准 2030 年提高的决定
- 英国政府：出租房电气安全标准
- 英国政府：租客权利法房东须知（英格兰）
- 英国政府：租客权利法实施路线图
- 英国政府：合租房（HMO）执照
数字按 2026 年规定，标了年份；英格兰、苏格兰、威尔士规则不同，看每年什么时候变。这是一般信息，不是法律或税务建议。买卖、出租这类大额交易，请找律师、产权转让师或税务顾问确认。
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