在英国租房，先弄清楚这些规矩
适用：在英国租房的人，包括留学生、上班族和家庭；主要按英格兰规则，苏格兰、威尔士的不同单独说明。
英格兰、苏格兰、威尔士三个地区的租房法不一样，北爱尔兰的规则我还没收录。下面先讲英格兰：《租客权利法》（Renters' Rights Act 2025）的主要规定 2026 年 5 月 1 日起生效，租约变成没有结束日期的定期租约，房东不能再无理由让你搬走。押金、订金、预付房租都有上限。苏格兰和威尔士的不同之处单独列出。
怎么办，按顺序
- 英国这边 找房：签约前不付房租
签约前房东不能收房租，能先收的只有最多 1 周房租的订房订金。看房前就要你转「押金」的，先核对房东身份、房产和收款账户。
英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗ - 英国这边 准备租房权材料：生成分享码
在 UKVI 账户里生成「租房」用的分享码，连同出生日期给房东或中介；英国、爱尔兰公民不能生成分享码，出示护照。苏格兰、威尔士不查租房权。
英国政府：向房东证明租房权 ↗ - 英国这边 背景审查和担保人
常见要求是工作合同或录取信、银行流水、以前房东的推荐，没有英国担保人的会被问能否提供别的担保。这是市场做法；英格兰背景审查费不能向你收，预付房租最多 1 个月。
英国政府：租房可以收哪些费用（押金和订金上限） ↗ - 英国这边 签约：看清租金、交租日和书面信息
英格兰新租约不能写结束日期。核对租金、交租日、押金金额和房东的联系地址；房东要给你规定的书面信息。
英国政府：房东要给租客的书面信息 ↗ - 英国这边 30 天内查押金有没有保护
交押金后 30 天内，房东要存进三家保护计划之一，并告诉你是哪一家。到计划网站用押金编号查，查不到就书面问房东。
英国政府：租房押金保护 ↗ - 英国这边 入住后：登记市政税
告诉当地市政府你搬进来的日期。一个人住申请减 25%；全家是全日制学生的申请免交，交学校开的在读证明。
英国政府：市政税谁要交、一个人住减 25% ↗ - 英国这边 退租：提前 2 个月书面通知
英格兰提前 2 个月，在交租日或前一天发出；苏格兰提前 28 天；威尔士最少 4 周。退房时拍照、抄表，押金按保护计划的流程退。
英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
容易出错的地方
- 签约前要你转房租，或签约后要预付超过 1 个月房租的，2026 年 5 月 1 日起在英格兰都不允许。
- 押金超过 5 周房租、订金超过 1 周房租的，超出的部分是违规收费，可以要回来。
- 交了押金 30 天都没收到保护计划的信息，要马上问房东；没保护的押金会影响房东以后收房。
- 「合同到期就得搬」在英格兰已经过时：租约没有结束日期，房东要有法定理由，你不搬就要走法院程序。
- 在苏格兰、威尔士租房不要照搬英格兰的规则，通知期、押金上限都不一样。
规则细节和背景20 条，都有官方出处，点开看
- 租客权利法第一阶段：2026 年 5 月 1 日起，英格兰多数现有的保障短期租约（assured shorthold tenancy，AST）自动变成保障定期租约（assured periodic tenancy），按周或按月滚动，不能再有结束日期；合同里写了结束日期的，这一条不再适用。5 月 1 日以后新签的也一样。 英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
- 取消第 21 条无理由驱逐：2026 年 5 月 1 日起，房东不能再用第 21 条（section 21）程序让你搬走，合同里写了也没用。房东要用第 8 条（section 8）通知，写明法定的收房理由，多数理由要提前 4 个月通知；你不搬的，房东要向法院申请收房令。 英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
- 卖房和自住：房东要卖房或自己（家人）搬进来住，租约头 12 个月内不能用这个理由收房。欠租、反社会行为等理由可以随时用；欠租满 3 个月的，法院必须给收房令。 英国政府：租客权利法房东须知（英格兰） ↗
- 租客退租：提前 2 个月书面通知，信、邮件、短信都可以，通知要在交租日或交租日前一天发出，通知期内照常交租。双方可以书面约定更短的通知期，或者商量提前结束。 英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
- 涨租：一年最多涨一次，新租约头 12 个月不能涨；房东要用 4A 表（Form 4A），至少提前 2 个月通知。你认为涨后高于市场租金的，可以向一级法庭（First-tier Tribunal）申请裁定。 英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
- 预付房租和竞价：签约前房东不能要、也不能收房租；签约后最多要求预付 1 个月房租。书面广告必须写明租金，房东不能鼓励或接受高于标价的出价。 英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
- 不能歧视和养宠物：房东不能因为你领福利或有孩子拒租。你可以书面申请养宠物，房东要考虑，拒绝要给理由。 英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
- 押金（tenancy deposit）上限：年租金低于 £50,000 的，最多 5 周房租；£50,000 到 £100,000 的最多 6 周。例：月租 £1,500，年租 £18,000，周租约 £346，押金最多约 £1,730。 英国政府：租房可以收哪些费用（押金和订金上限） ↗
- 订房订金（holding deposit）：最多 1 周房租，一套房同一时间只能收一份；几个人签同一份合同，合计也只有 1 周。签约后要退，经你同意可以抵第一个月房租或押金。 英国政府：租房可以收哪些费用（押金和订金上限） ↗
- 其他费用：英格兰按《租客收费法》（Tenant Fees Act 2019），多数中介费、背景审查费不能向租客收。你要求改合同（比如加人减人）最多收 £50；房租逾期至少 2 周才能收滞纳费。房东违规收费，第一次最高罚 £5,000。 英国政府：租房可以收哪些费用（押金和订金上限） ↗
- 押金保护：房东或中介收到押金后 30 天内要存进政府认可的押金保护计划，英格兰和威尔士有三家：Deposit Protection Service（DPS）、MyDeposits、Tenancy Deposit Scheme。双方同意退多少后 10 天内要退；有争议的，押金留在计划里等解决。押金由父母或别人替你付的，也要保护。 英国政府：租房押金保护 ↗
- 没保护押金的后果：租客付了押金、房东没按规定保护也没退还的，法院一般不给房东收房令。 英国政府：租客权利法房东须知（英格兰） ↗
- 租房权检查（Right to Rent）：只在英格兰做。18 岁以上的租客都要查。不是英国或爱尔兰公民的，一般在英国签证和移民局（UKVI）账户里生成分享码（share code）给房东；房东不能再收生物识别居留卡（BRP）。签证有期限的，房东要在租期开始前 28 天内查，到期前还要再查。 英国政府：房东怎么查租客的租房权 ↗
- 市政税（Council Tax）：按房子所在的估值档（band）和当地市政府定的金额交，一般 18 岁以上的住户要交。一个人住，或者其他住户都不计人数的，减 25%。全家都是全日制学生的不用交，课程要至少 1 年、每周 21 小时以上（全日制学生的市政税）。 英国政府：市政税谁要交、一个人住减 25% ↗
- 信息说明：2026 年 5 月 1 日前已有书面租约的，不用重签，房东要在 2026 年 5 月 31 日前给你政府统一的《信息说明》（Information Sheet）；只有口头约定的，房东要给书面的主要条款。新租约房东要给规定的书面信息，一般写在合同里（房东要给的书面信息）。 英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
- 学生合租：全日制学生合租整栋合租房（house in multiple occupation，HMO）、签同一份合同的，房东在租约开始时通知过，可以用新的「学生房」理由在学年结束时收回，再租给下一届学生。学生公寓（purpose-built student accommodation，PBSA）不适用这条，另有规定。 英国政府：租客权利法房东须知（英格兰） ↗
- 房东违法：市政府有新的调查和处罚权。房东犯了无执照出租等罪行的，你可以向一级法庭申请退租令（rent repayment order），最多退回 2 年房租。 英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
- 担保人和背景审查：很多房东和中介要求英国担保人（guarantor），或做背景审查（referencing，看收入、信用、以前的房东）。这是市场做法，没有找到统一的法律要求。以前留学生常被要求一次付 6 到 12 个月房租，2026 年 5 月 1 日起英格兰签约后最多只能要求预付 1 个月。 英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗
- 苏格兰：私人租房是私人住宅租约（private residential tenancy，PRT），没有结束日期；租客提前 28 天书面通知就能退租；房东要用 18 个法定理由之一，住满 6 个月的一般提前 84 天通知；12 个月内最多涨租一次，提前 3 个月通知；押金最多 2 个月房租，30 个工作日内存入认可计划。 苏格兰政府：私人住宅租约范本和租客权利 ↗
- 威尔士：2022 年 12 月 1 日起按《租房法（威尔士）》（Renting Homes (Wales) Act 2016），租客叫合同持有人（contract-holder），租约叫占用合同（occupation contract）。新租约房东 14 天内要给书面合同；无理由收房至少提前 6 个月通知，租约头 6 个月内不能发；涨租通知期 2 个月。 威尔士政府：租房法常见问题（租客） ↗
华人租房常见问题
留学生没有英国担保人怎么办？
这是市场做法，没有统一规定。常见办法是问房东能否接受学校录取信和资金证明，或用收费的第三方担保服务。以前常见的一次付半年到一年房租，在英格兰 2026 年 5 月 1 日起不行了：签约后最多要求预付 1 个月。
英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗我的 BRP 卡过期了，怎么证明租房权？
房东已经不能收 BRP 卡。登录 UKVI 账户查看电子签证（eVisa），生成租房用的分享码给房东。账户里的护照信息要是最新的。
英国政府：房东怎么查租客的租房权 ↗学生要交市政税吗？
全家都是全日制学生的不用交，收到账单可以申请豁免；和不是学生的人合住，账单照样会来，但可能有减免。全日制要求课程至少 1 年、每周至少 21 小时。
英国政府：全日制学生的市政税 ↗合同里写了 12 个月，我能提前走吗？
2026 年 5 月 1 日起英格兰的租约没有固定期限，合同里的结束日期不再适用。你提前 2 个月书面通知就可以走，也可以和房东约定更早结束。
英国政府：租客权利法租客须知（英格兰） ↗还没查实的：担保人、背景审查的具体做法是市场惯例，没有找到官方统一规定；订房订金在什么期限内必须退的具体天数没有核实；苏格兰租约的生效日期、2025 年苏格兰住房法租金管制区（Rent Control Areas）的细节没有核实，mygov.scot 页面没能打开，引用的是苏格兰政府的租约范本页；威尔士的押金上限和保护期限没有核实；北爱尔兰规则没有收录。
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- 苏格兰政府：私人住宅租约范本和租客权利
- 威尔士政府：租房法常见问题（租客）
- 英国政府：全日制学生的市政税
数字按 2026 年规定，标了年份；英格兰、苏格兰、威尔士规则不同，看每年什么时候变。这是一般信息，不是法律或税务建议。买卖、出租这类大额交易，请找律师、产权转让师或税务顾问确认。
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