在德国租房，先弄清楚这些规矩

数字核到 2026 年 10 月 26 日 · 下次复核 2027 年 4 月 26 日 · 我是阿哲 · 哪里改过，看勘误记录

适用：在德国租房的人，包括学生、上班族和家庭。

德国租房先分清两个词：净冷租（Nettokaltmiete，不含暖气和杂费的房租）和暖租（Warmmiete，含杂费预付）。押金、涨租上限都按净冷租算。大城市多数在房租刹车的范围内。房租刹车是限制房东涨房租的规定（Mietpreisbremse）：新签合同的房租有上限。

选你住的州，看有没有房租刹车

还没选。各州规定不同；也可以直接看 16 个州对比表。

怎么办，按顺序

德国这边 找房：没签合同、没看房就要钱的不要付
押金第一期按法律是在租期开始时才到期。看房前要你转「押金」或「订金」的，核对房东身份和收款账户，社交媒体上的房源格外小心。
民法典第 551 条：押金何时到期 ↗
德国这边 想租社会住房：先办 WBS
向所住区的住房局或公民服务中心申请，网上也能办。带收入申报、雇主填的收入证明、身份证件，外国人带居留卡，学生带学期证明。
柏林政务服务：申请 WBS ↗
德国这边 签约前：查城市租金表，看房租是否超过参考租金 10%
5 万人以上的城市必须有租金表（Mietspiegel），一般在市政府网站上能查。先确认这个城市在不在房租刹车范围内。
民法典第 558c 条：城市租金表 ↗
德国这边 签书面合同，看清净冷租、杂费预付、押金和合同类型
合同是普通、阶梯租金还是指数租金？阶梯租金可以约定最多 4 年内租客不退租，签前想清楚。杂费里可以包括土地税（Grundsteuer）、垃圾费、楼道清洁等，按法定清单。
杂费条例第 2 条：哪些费用可以算进杂费 ↗
德国这边 入住和退租都做交接记录（Übergabeprotokoll）
法律没有规定格式，这是通行做法：和房东一起逐间看，写下已有的损坏、水电暖气表读数、交接的钥匙数量，拍带日期的照片，双方签字各留一份。退租时同样做一份，以后谈押金就有依据。
民法典第 548 条：房东损坏索赔 6 个月时效 ↗
德国这边 入住 2 周内登记地址
带护照和房东的入住确认去市民局，很多城市要提前在网上预约。
联邦登记法（英文版）第 17 条：2 周内登记 ↗
德国这边 觉得房租超标：先文字投诉，再找租客协会
投诉要用文字形式。租客协会（Mieterverein）是会员制组织，入会后可以咨询、帮你写信；不是政府机构。

容易出错的地方

押金被要求一次付清、或者要求 3 个月以上的，可以按第 551 条拒绝，约定无效。
「家具转让费」「中介费」以各种名目向租客收，房东委托的中介收费是违法的，交了可以要回来。
带家具出租时房租怎么算，现在法律没有专门规定，改革草案还在议会；带家具的房子先按租金表比一比。
杂费结算的异议期只有 12 个月，收到结算就核对，有疑问书面提出。
退租时房东说要扣押金修墙，先看合同里的装修条款是不是无效；交接记录和照片是最好的证据。

规则细节和背景19 条，都有官方出处，点开看

押金（Kaution）：最多 3 个月净冷租，杂费预付不算在内。租客有权分 3 期付：第一期在租期开始时到期，后两期跟着接下来两个月的房租付。房东要把押金和自己的钱分开存在银行，利息归租客。例：净冷租 €1,000，押金最多 €3,000。民法典第 551 条：押金上限和存放 ↗
房租刹车（Mietpreisbremse）：在州政府划定的「住房紧张地区」，新签合同的房租最多比当地参考租金（ortsübliche Vergleichsmiete，一般看城市的租金表 Mietspiegel）高 10%。2025 年联邦延长了期限，各州的条例最晚在 2029 年 12 月 31 日失效。2014 年 10 月 1 日以后首次使用并出租的新房、全面翻新后第一次出租的房子不受限（民法典第 556f 条）。民法典第 556d 条：房租刹车 ↗
哪些城市有房租刹车：柏林全市，新条例 2026 年 1 月 1 日到 2029 年 12 月 31 日。巴伐利亚慕尼黑、纽伦堡、奥格斯堡、雷根斯堡等 284 个市镇，条例 2026 年 1 月 1 日到 2029 年 12 月 31 日，2026 年 6 月修改过一次（巴伐利亚州法规：租客保护条例 MiSchuV）；北威州 57 个市镇，到 2029 年底（北威州条例说明）；汉堡也延长到 2029 年底（法律媒体报道）。其他城市看所在州的条例。柏林州公报：房租刹车条例 2026–2029 ↗
房租超了怎么办：先用文字形式（邮件、信都行，Textform）向房东投诉（Rüge），之后多付的部分可以要回来。入住超过 30 个月或已经搬走后才投诉的，只能要回投诉之后到期的部分。房东要用例外（比如前任租客房租就高、新房、刚翻新）多收，必须签约前主动书面告诉你，没说就不能用。民法典第 556g 条：投诉和退还多付的房租 ↗
住着时涨租的上限：房东按当地参考租金涨租，房租要已经 15 个月没变，上次涨租后至少 1 年才能提；3 年内最多涨 20%，州政府划定的地区最多 15%（Kappungsgrenze），每次划定最长 5 年。现代化改造的涨租和杂费调整不算在这里面。民法典第 558 条：涨到参考租金和涨幅上限 ↗
阶梯租金和指数租金：阶梯租金（Staffelmiete）在合同里写好每一步的欧元金额，每步至少 1 年，房租刹车对每一步都适用（第 557a 条）。指数租金（Indexmiete）跟联邦统计局的消费物价指数走，至少 1 年不变，房东要用文字形式通知，收到通知后的第二个月起生效。这两种合同里，房东都不能再按参考租金另外涨。民法典第 557b 条：指数租金 ↗
正在审议、还没生效：联邦政府 2026 年 4 月 29 日通过租房法修改草案：紧张地区的指数租金，物价每年涨超过 3% 的部分只能转嫁一半；还要规范带家具出租和短期合同。2026 年 10 月联邦议院还在法律委员会阶段，内容可能再改（进度报道）。联邦司法部：租房法修改草案 ↗
中介费：2015 年起「谁委托谁付」（Bestellerprinzip）：中介受房东委托找租客的，不能向租客收钱，也不能收别的名目的费用。只有你自己委托中介、中介专门为你去找到这套房的才可以收，最多 2 个月净冷租加增值税（消费者中心）。住房中介法第 2 条：租客不付房东委托的中介费 ↗
登记地址：搬进去 2 周内要到市民局（Bürgeramt）登记（Anmeldung），需要房东出具的入住确认（Wohnungsgeberbestätigung）。房东有义务出具；不出或拖延，你要马上告诉市民局（Bürgeramt）。给不实际居住的人开地址确认是违法的。联邦登记法第 19 条：房东出具入住确认 ↗
退租：无固定期限合同，租客提前 3 个月通知，不需要理由：当月第 3 个工作日前发出，到下下个月底结束，住多久都一样。房东的通知期随租期变长：满 5 年 6 个月，满 8 年 9 个月。民法典第 573c 条：通知期 ↗
租房补贴（Wohngeld）：外国人在德国有居留许可也可以申请；但找工作、找培训、机会卡（Chancenkarte）、学习相关实习这几类居留一般除外。全家原则上都有联邦助学金（BAföG）资格的不能领（第 20 条），所以大学生一般领不到；不符合 BAföG 条件的外国学生是例外之一，要先拿到 BAföG 拒绝通知（学生服务中心）。向市、区政府的住房补贴办公室（Wohngeldbehörde）申请。住房补贴法第 3 条：谁有资格（含外国人） ↗
Schufa 信用记录：Schufa 是私人公司，不是政府机构，给银行、电话公司等提供信用评分。很多房东要看 Schufa 证明，这是市场习惯，不是法律规定。2026 年 3 月起新评分是 100 到 999 分；每人可以按欧盟数据保护条例第 15 条免费要一份数据副本，也可以在 Schufa 应用里免费查。刚来德国没有记录很正常。消费者中心（协会）：新 Schufa 评分 ↗
社会住房和住房资格证（Wohnberechtigungsschein，WBS）：租社会住房（Sozialwohnung）要先办 WBS。联邦定的收入基数是单人每年 €12,000、两人 €18,000，每多一人加 €4,100，各州可以另定（住房促进法第 9 条）。柏林按超过基数多少分档：单人 WBS 100 约 €12,000、WBS 140 为 €16,800、WBS 160 为 €19,200、WBS 180 为 €21,600、WBS 220 为 €26,400，按扣掉税、社保等定额后的年收入算，不是毛工资（柏林住房局：收入上限）。外国人：非欧盟公民要有至少 1 年有效的居留许可，并打算长期住在柏林；学生可以申请，交学期证明，外国学生还要证明学习期限。免费，一般有效 1 年。柏林政务服务：申请 WBS ↗
住房合作社（Wohnungsbaugenossenschaft）：先入社、认购合作社股份（Geschäftsanteile），再以会员身份签使用合同住合作社的房子。退社要在业务年度结束前至少 3 个月通知，章程最多可以定到 5 年（合作社法第 65 条）；股份金额一般在会员资格结束后 6 个月内退还（第 73 条）。柏林给有 WBS 资格的家庭买合作社股份提供免息贷款，€2,000 到 €50,000，向柏林投资银行（IBB）申请。柏林城市发展局：合作社资助 ↗
房东要的材料，哪些可以问：租客自我说明表（Mieterselbstauskunft）、收入证明（Einkommensnachweis）、Schufa、前房东的无欠租证明（Mietschuldenfreiheitsbescheinigung）都是市场习惯。联邦和各州数据保护机构（DSK）的指引：看房时只能问姓名和地址，可以看身份证但不能复印；你表示想租以后，才能问净收入、雇主和职业、入住人数、有没有进行中的个人破产、5 年内有没有因欠租被判搬离；工资单等收入证明要到签约前不久才能要，无关信息可以涂掉。不能问：宗教、民族、国籍，犯罪记录，结婚计划、怀孕或想要孩子，政党或租客协会会员，现在的工作做了多久，也不能要前房东的联系方式。前房东没有义务开无欠租证明，房东不能把它当硬性条件。数据保护会议（DSK）：向租房申请人索取信息的指引（2024） ↗
杂费结算的期限：房东要在结算期结束后 12 个月内把杂费结算（Nebenkostenabrechnung）交给你，晚了一般不能再要你补钱。你有异议的，要在收到结算后 12 个月内告诉房东，过期一般不能再提，除非延误不怪你。例：2025 年度的结算 2026 年 5 月收到，异议最晚在 2027 年 5 月底前提出。民法典第 556 条：杂费结算和异议期 ↗
装修条款（Schönheitsreparaturen）常常无效：很多合同把粉刷等装修推给租客。联邦最高法院（BGH）2015 年 3 月 18 日判决（VIII ZR 185/14 等）：入住时房子没装修、房东又没给适当补偿的，格式合同里的这类条款无效；按入住时长分摊装修费的条款（Quotenabgeltungsklausel）一律无效。2018 年 BGH 又判（VIII ZR 277/16），你和前任租客私下约定接手装修，也不改变这一点（物业管理协会整理）。条款是否有效看具体写法，退租前先请租客协会或律师看合同。 Haufe（法律媒体）：BGH 2015 年装修条款判决 ↗
押金什么时候退：法律没有固定期限。BGH 2019 年 7 月 24 日判决（VIII ZR 141/17）：租约结束后，房东要在「适当期限」内告诉你要扣哪些钱，期限看个案，没有统一的月数；房东可以先用押金抵有争议的索赔，你不同意可以起诉，由房东证明索赔成立。另外，房东因房子损坏向你索赔，从收回房子起 6 个月就过时效（民法典第 548 条）。 Haufe（法律媒体）：BGH 押金结算判决 ↗
个人责任险（Privathaftpflichtversicherung）：法律不强制，但消费者中心把它列为最重要的保险，条件好的一年约 €50 到 €80；有的房东会在合同里要求。投保前看清是否包括租住房子的损坏（Mietsachschäden）。消费者中心（协会）：个人责任险 ↗

华人租房常见问题

合租（WG）的房间，要房东同意吗？

要看你是谁。你是主租客、想把一个房间转租出去的：转租要房东许可；签约后出现正当理由（比如工作变动、想分摊房租）的，可以要求房东同意转租一部分，房东只有在人选不合适、过度拥挤等情况下才能拒绝，也可以要求适当加租。你是从主租客那里租房间的：你只和主租客有合同，主合同结束你也得搬，签之前问清楚房东知不知道。

民法典第 553 条：转租一部分 ↗

房东不同意我转租，可以怎么办？

房东拒绝转租（第三人没有重要的不合适理由）的，租客可以按法定通知期提前退租。即使房东同意了，转租的人造成损失，主租客也要负责。

民法典第 540 条：交给第三人使用 ↗

领租房补贴会影响我的居留吗？

可能会。居留法第 2 条列了「不算领取公共资金」的福利：子女金、父母金、BAföG 等，住房补贴不在里面。很多居留要求生活费有保障，领住房补贴可能被算作靠公共资金生活。申请前先问外管局（Ausländerbehörde）或学校的咨询处。

居留法第 2 条：哪些福利不算公共资金 ↗

2027 年租房补贴会变吗？

按法律，住房补贴每两年的 1 月 1 日按物价和房租调整，下一次本该是 2027 年。但政府 2026 年 7 月提出改革草案，要暂停这次调整并改计算方法，联邦参议院已经提出反对意见，还要联邦议院表决，没有定。

联邦参议院：住房补贴法修改草案 ↗

房东要我月收入是暖租的 3 倍，合法吗？

这是市场上常见的做法，不是法律规定。达不到可以问能不能找担保人。押金不管怎样最多 3 个月净冷租。

加入住房合作社要等多久？

没有统一规定，每家合作社自己定入社条件和分房顺序。大城市不少合作社长期不收新会员，或者等候名单很长，有空房时只在自己网站上公布。先看各家合作社官网。（市场情况，没有官方统计。）

房东要我交护照复印件和全部银行流水，可以拒绝吗？

按数据保护机构的指引，房东可以看证件但不能复印；收入证明可以用涂掉无关内容的工资单或银行流水，而且要到签约前不久才能要。Schufa 只需要给你自己申请的简版，不必交按欧盟数据保护条例第 15 条拿到的完整副本。

数据保护会议（DSK）：向租房申请人索取信息的指引（2024） ↗

还没查实的：汉堡、法兰克福（黑森）、科隆的房租刹车我没读到最新条例原文，签约前用当地租金表或问租客协会再确认。还没查实的还有：租房法修改的最终内容和生效日期；Schufa 应用免费查询的条件；柏林以外各州的 WBS 收入上限；常说的「押金 3 到 6 个月内退」没有官方依据；柏林合作社股份贷款还有没有预算。出处说明：BGH 装修条款和押金判决引用的是法律媒体；DSK 2026 年 1 月 2.0 版指引只看到非官方转载；汉堡住房合作社没找到市政府的说明。

出处

数字核到 2026 年 10 月 26 日发现不对？看勘误表和反馈方式

数字按 2026 年规定，标了年份；各州规则可能不同，看每年什么时候变。这是一般信息，不是法律或税务建议。买卖、出租这类大额交易，请找公证员、税务顾问、律师或租客协会确认。

和你有关的规则变了，发邮件提醒你

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