把自己的房子租出去，要先弄清的事

数字核到 2026 年 10 月 26 日 · 下次复核 2027 年 4 月 26 日 · 我是阿哲 · 哪里改过，看勘误记录

适用：在德国有自住房以外的房子，或者搬走后想出租原来自住房的人。

德国的租客保护很强：房东不能随便解约，新租金和涨租都有上限。出租收入要交个人所得税，人住在国外也一样在德国交。下面按税、租金、费用、解约四块说。

选你住的州，看有没有房租刹车

还没选。各州规定不同；也可以直接看 16 个州对比表。

怎么办，按顺序

德国这边 查租金表和房租刹车，定房租
在房租刹车地区，房租按当地参考租金加最多 10% 定；要用例外的，签约前写清楚告诉租客。
民法典第 556d 条：房租刹车 ↗
德国这边 准备能源证书
看房时就要出示，广告里要写能效等级等信息，违反最高罚 €10,000。
消费者中心（协会）：能源证书义务 ↗
德国这边 想做短租：先查城市规定，拿登记号或许可
柏林要登记号，整套或第二套房还要许可；汉堡要住房保护号，一年最多 8 周；慕尼黑一年超过 8 周要许可，挂出前要登记。产权公寓再查共同体规约。
柏林米特区：挪用住房和短租登记 ↗
德国这边 签书面合同、收押金、给入住确认
押金最多 3 个月净冷租，分开存放。租客入住后，你要出具入住确认（Wohnungsgeberbestätigung）给他登记。
联邦登记法第 19 条：房东出具入住确认 ↗
德国这边 每年做杂费结算，算 CO2 分摊
能算进杂费的只有法定清单里的项目，土地税可以算。燃气、燃油暖气的 CO2 费用按级别扣掉房东那份。
杂费条例第 2 条：可以分摊的费用 ↗
德国这边 每年报税：申报出租收入
保存好利息、维修、管理费、土地税的单据，房子部分按年折旧。住在国外的，同样向德国税务局申报。
所得税法第 49 条：有限纳税义务 ↗

容易出错的地方

只有房子部分能折旧，土地不能，买价要分开算。
出租给亲戚、房租定得太低，扣费用可能受限，先问税务顾问。
签了无固定期限合同，以后想收回自住，要有正当理由并遵守长的通知期。
在柏林、汉堡，短租广告没写登记号本身就会被罚，即使这次出租不需要许可。
房子分割成产权公寓后再卖，要先告诉租客他有优先购买权，漏了可能要赔偿。

规则细节和背景11 条，都有官方出处，点开看

出租收入交税：房租减去跟出租有关的费用（贷款利息、维修、管理费、土地税等），按「出租收入」（Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung）并入个人所得税。房子部分（不含土地）每年按建造完成时间折旧（AfA）：2023 年起完工的 3%，1925 年到 2022 年完工的 2%，1925 年以前的 2.5%。2023 年 10 月到 2029 年 9 月之间开工或签约购买的新建住宅，可以选每年 5% 的递减折旧。所得税法第 7 条：折旧 ↗
住在国外也要在德国交税：不是德国税务居民的，德国境内房子的房租属于「有限纳税义务」收入（第 49 条第 1 款第 6 项），在德国交税。和出租有关的费用可以扣；但基本免税额（Grundfreibetrag）实际上不给，税是从第一欧元算起的（第 50 条）。所得税法第 49 条：有限纳税义务的收入 ↗
房东也受租金上限约束：在实行房租刹车（限制房东涨房租的规定，Mietpreisbremse）的地区，新租金最多比当地参考租金高 10%，要用例外（比如前任租客房租更高、新房、全面翻新）多收，必须签约前主动书面告诉租客，否则不能用；多收的租客投诉后可以要回来。之后涨租受 3 年 20% 或 15% 的上限约束。民法典第 556g 条：房东告知义务和退还 ↗
押金：最多 3 个月净冷租，租客可以分 3 期付；要和自己的钱分开存在银行，利息归租客。合同里约定更多或者一次付清的，这部分无效。民法典第 551 条：押金 ↗
CO2 费用分摊（CO2KostAufG）：燃气、燃油暖气附带的 CO2 价格，房东和租客按房子每平方米每年的 CO2 排放分 10 级分摊：低于 12 公斤房东 0%，52 公斤以上房东 95%。房子越不节能，房东付得越多。2026 年新供暖法给房东加了困难情况条款，细节见新法。 CO2 费用分摊法附表：10 级分摊 ↗
换暖气和租客：2026 年 7 月起房东可以自己选暖气类型，但新法规定，租客不能因为装了不经济的暖气承担过高的杂费；同时给房东的 CO2 分摊加了困难情况规定。联邦住房部：建筑现代化法 ↗
房东解约要有正当理由：不能为了涨租解约。常见的理由是租客严重违约，或者自用需要（Eigenbedarf）：你自己、家人或家庭成员要住。理由要写在解约信里。通知期按租期：不满 5 年 3 个月，满 5 年 6 个月，满 8 年 9 个月（第 573c 条）。民法典第 573 条：房东正常解约 ↗
短租（爱彼迎等）和挪用住房禁令（Zweckentfremdungsverbot）：大城市里把住房改作短租、长期空置或商用，原则上要许可，各城市规定不同：
- 柏林：每个短租广告都要写登记号（Registriernummer）。主住所出租不超过 49% 面积的，免许可，但要登记（免费）；整套主住所短租要许可（一年，€100）；第二套房要许可，一般一年最多 90 天（€150）。最高罚款 €500,000。2026 年柏林的罚款标准：无许可做短租每套每月 €1,500 到 €2,500，广告没写登记号第一次 €1,000（柏林罚款标准 2026）。
- 慕尼黑：新的挪用住房条例 2026 年 8 月 1 日生效、到 2031 年 7 月 31 日：一年合计超过 8 周给游客住就算挪用，要许可；在平台上挂出前要在线登记，广告里写登记号。无许可挪用最高罚 €500,000，没登记或没写号最高 €50,000（慕尼黑条例原文）。登记系统实际开通时间以市政府公告为准。
- 汉堡：把自己住的房子租给游客，一年最多 8 周免许可，但每个广告都要写住房保护号（Wohnraumschutznummer），网上免费申请；没写号最高罚 €500,000（汉堡政务服务）。原来「出租不超过一半面积不受限」的规则要取消，2027 年 1 月 1 日起有过渡规定（汉堡城市发展局问答）。
柏林米特区：挪用住房和短租登记 ↗
欧盟短租条例：欧盟第 2024/1028 号条例 2026 年 5 月 20 日起适用。登记义务只在所在州或城市设了登记程序的地方才有；平台从 2026 年 9 月起每月通过联邦网络局（Bundesnetzagentur）报送入住数据，城市可以用来核查。联邦网络局：短租条例 ↗
产权公寓做短租，还要看业主共同体：分割声明或共同体规约可能限制用途，先看清楚。BGH 2019 年 4 月 12 日判决（V ZR 112/18）：规约允许短租的，业主大会不能事后用多数决议禁止，要所有业主同意；但噪音、违反楼规这类具体干扰，其他业主可以追究。 LTO（法律媒体）：BGH 短租判决 ↗
卖出租中的公寓：租客入住后才分割成产权公寓的，租客有优先购买权，卖方要把合同内容和这项权利告诉租客，卖给自己家人除外。买家以后收回自住还要等 3 年，柏林、慕尼黑等地 10 年（民法典第 577a 条）。民法典第 577 条：租客优先购买权 ↗

华人房东常见问题

人在中国，德国的房租在德国交税，中国还要交吗？

中德税收协定第 6 条：不动产所得可以由不动产所在国征税，也就是德国。你如果是中国税收居民，境外所得也要在中国申报，已在德国交的税按规定可以抵免。

德国财政部：中德税收协定中文本（2014） ↗

租出去以后，我想收回来自己住，可以吗？

可以，但要有自用需要的正当理由，写在解约信里，并遵守通知期（租期满 5 年 6 个月，满 8 年 9 个月）。租客还可以以困难为由提出异议。理由不真实的，房东可能要赔偿。

民法典第 573 条：自用需要 ↗

可以签指数租金合同，每年跟物价涨吗？

可以。指数租金要书面约定，跟联邦统计局消费物价指数，至少 1 年不变，每次用文字形式通知。注意：2026 年的修改草案拟规定紧张地区物价涨超过 3% 的部分只能转嫁一半，还没通过。

联邦司法部：租房法修改草案 ↗

需要请物业管理吗？

法律没有要求。人不在德国的，实际操作上常委托物业管理公司（Hausverwaltung）收租、做杂费结算、处理维修，费用一般可以从出租收入里扣。（交易惯例。）注意：产权公寓的业主共同体有自己的管理人（WEG-Verwalter），只管公共部分和管理费；替你找租客、收租、做杂费结算的，是另外委托的出租管理（Mietverwaltung 或 Sondereigentumsverwaltung），要单独签合同、单独付费。（交易惯例。）

还没查实的：法兰克福、科隆等城市的短租规定我没核实，出租前问所在城市。还没查实的还有：慕尼黑登记系统的开通日期；汉堡 2027 年过渡规定的内容；漏告租客先买权的后果（赔偿）；租房法修改草案对带家具出租的最终规定；GModG 里房东 CO2 分摊困难情况条款的条件；低价租给亲属时扣费用的比例。出处说明：柏林规则引用米特区政府页面和 2026 年罚款标准（城市发展局总页面打不开）；BGH 短租判决引用的是法律媒体。

相关：在德国卖房 · 在德国买房 · 在德国租房 · 住房：租、买、出租、卖

出处

数字核到 2026 年 10 月 26 日发现不对？看勘误表和反馈方式

数字按 2026 年规定，标了年份；各州规则可能不同，看每年什么时候变。这是一般信息，不是法律或税务建议。买卖、出租这类大额交易，请找公证员、税务顾问、律师或租客协会确认。

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