在荷兰卖房，钱和税怎么算

数字核到 2026 年 10 月 24 日 · 下次复核 2027 年 4 月 24 日 · 我是阿哲 · 哪里改过，看勘误记录

适用：在荷兰有自住房、打算换房或离开荷兰的人。

卖自住房当时不用交额外的税。但如果之后 3 年内再买房，卖房赚的钱（overwaarde）要放进新房，否则新贷款里对应的部分利息不能抵税。

怎么办，按顺序

荷兰这边 先卖后买，还是先买后卖
先买后卖要承担两份月供，可以用过桥贷款：利息可以抵税，旧房卖掉后先还过桥贷款。旧房空着在卖的，利息在搬走那年再加 3 年内可以抵。旧房卖不掉期间也可以向市政厅申请临时出租许可（现在最长 5 年，拟缩到 2 年），但出租期间旧房利息不能抵税，见2027 变化。
荷兰税务局：暂时有两套房的利息抵扣 ↗
荷兰这边 找中介、准备能源标签
卖家必须提供有效能源标签，否则可能被罚。中介费是市场价，自己谈。
荷兰政府：没有能源标签的罚款 ↗
荷兰这边 签合同、过户
买方有 3 天反悔期。公证员办过户时还清旧贷款。
荷兰这边 离开荷兰后再卖：提前办委托
人不能到场的，公证员可以提前准备委托书（volmacht）。离开后贷款利息一般不能再抵，除非你符合「合格的外国纳税人」条件；继续持有并出租的，算第三类收入，在荷兰交税。
荷兰税务局：住在国外的荷兰收入 ↗

规则细节和背景7 条，都有官方出处，点开看

卖自住房当时不用交额外的税。赚的钱算进第三类收入（资产），并影响下一套房能抵税的贷款额。荷兰税务局：卖房 ↗
卖了再买：卖房赚的钱要投进下一套房，否则新贷款里对应的部分利息不能抵税。这笔「自住房储备」3 年后失效。荷兰税务局：自住房储备失效 ↗
两套房过渡：旧房空着在卖，搬走那年之后最多再抵 3 年利息；旧房出租期间不能抵。新房还没住进去、3 年内会搬进去的，利息也能抵。荷兰税务局：旧房还没卖掉 ↗
亏本卖房：2018 年以后卖房剩下的债（restschuld），利息不能抵税。有 NHG 的，在一定条件下剩下的债可以免除。荷兰税务局：剩余债务 ↗
2026 年 NHG 新规：换房期间，NHG 贷款可以临时改成只付利息（当年再加 3 年）。 NHG：2026 年的主要变化 ↗
提前还贷违约金：固定利率期内提前还，违约金不能超过银行的实际损失（按合同利率和现行利率的差算），每年 10% 免违约金是行业守则，不是法律。搬家或去世通常不收，以合同为准。 AFM：提前还贷违约金指引 ↗
卖家必须告知已知缺陷（漏水、地基、白蚁等），不说的原则上要赔；买家也有义务检查看得见的缺陷。荷兰法院：隐藏缺陷 ↗

卖房的钱能汇回国内吗？

带外币入境不受限制。在国内结汇：每人每年等值 5 万美元便利化额度，超过的要带身份证和资金来源材料（比如公证员出的结算单），具体看银行要求。建议从国外账户汇款，不要带现金。

回国后在荷兰的房子出租或卖掉，中国要交税吗？

中荷税收协定：房租和卖房收益可以由荷兰征税（第 6、13 条）。如果你成了中国税收居民（在中国有住所，或一年住满 183 天），在国外的所得也要在中国申报，已在国外交的税可以抵免，但不超过按中国税法算的税额。

卖房要准备哪些文件？中介费多少？（交易惯例）

一般要准备：按标准测量的面积、随房物品清单、房屋情况问卷、能源标签。中介费是市场价，常见约为房价的 1% 到 1.5% 另加增值税（经验数字，不是规定），可以谈。

还没查实的：人在中国签署荷兰卖房委托书的具体认证要求；「合格的外国纳税人」的收入条件；结汇时银行要求的具体材料。

出处

数字核到 2026 年 10 月 24 日发现不对？看勘误表和反馈方式

数字按 2026 年规定，标了年份；每年 1 月 1 日常有调整，看每年什么时候变。这是一般信息，不是法律或税务建议。买卖、出租这类大额交易，请找公证员、贷款顾问、买方中介或税务顾问确认。

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